经济日报金观平：楼市政策应强化中长期调节

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转自：经济日报

今年以来，已有100多个城市出台房地产调控政策超300次，对稳定楼市起到了重要作用。也要看到，部分城市调控政策短期化倾向明显，促进楼市健康发展，还需强化中长期调节思维，通过建立长效机制解决房地产市场深层次问题。

作为国民经济的支柱产业，房地产业链条长、涉及面广，对经济增长、金融稳定和民生保障均有重要影响。近年来，各地因城施策，不断强化调控政策的及时性和精准性，各种调控政策轮番出台。但梳理过往情况不难发现，部分城市调控举措具有一定滞后性，一般是在楼市出现过冷或过热后出台的，大多属于补救性政策。短期的补救举措固然必要，也能够起到立竿见影的效果，但往往存在治标不治本的问题。

楼市调控既要着眼当前，更要兼顾长远。稳中求进的发展总基调，要求政策的连续性、稳定性、可持续性，适时使用跨周期调节手段。楼市调控需要增强前瞻性和预见性，统筹做好政策衔接。部分城市在制定调控政策时，缺乏连贯性，甚至朝令夕改，容易造成预期不稳。同时，不少城市侧重从需求端进行调整，而供给端调控举措往往不够。

政策稳，预期才能稳；预期稳，市场才能稳。当前，楼市预期偏弱，下行压力加大。在这种情况下，更需围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实主体责任，丰富政策工具，建立房地产长效机制。按照一城一策的思路，各地应进一步明确楼市调控政策的短期目标和中长期目标，完善政策配套，防止调节失灵。

房地产发展的重要内驱力是城镇化，而城镇化的重要驱动力是产业化。对于各地来讲，楼市调控要和产业规划形成联动，提升城市产业集聚效应，加大产业链供应链布局力度，增强城市竞争力吸引力。此外，根据城镇化发展规律，还可深化面向城市群和都市圈的楼市调控区域协调机制，将大城市和周边中小城市供应需求、基础设施、公共资源统筹考虑，解决市场供需错配问题。

我国房地产市场分化趋势早已形成，不同地区差异较为明显。从人口流动情况看，净流入城市和净流出城市住房存量情况各异，需要区别应对。近年来，新增城镇人口向一二线城市转移趋势明显，新市民和青年群体住房需求仍未得到有效满足；部分三四线城市呈现人口净流出态势，尤其是对于没有产业支撑的中小城市而言，则需严防大规模无序扩大开发和投资房地产。因此，调控政策既要警惕全局性供给过剩风险，也要注意热点城市供应不足的矛盾。

楼市既要稳预期，又要防风险。传统房地产市场“高杠杆、高负债、高周转”模式难以为继，建立良性的房地产发展模式，需要实现“人房地”联动，推动房企尽快转型。同时，并行调整住房存量和增量，从供给和需求两端同时发力，实现房地产市场供求适配，破解住房市场深层次难题，促进房地产市场平稳健康发展。