业主状告三亚“中交·海棠麓湖”项目虚假宣传 质疑开发商未按图纸施工

8月14日，2起业主与三亚中交瀚星投资有限公司的商品房销售合同纠纷案，在三亚市中级人民法院开庭。上诉人认为，由三亚中交瀚星投资有限公司开发的三亚“中交·海棠麓湖”项目在对外销售过程中存在虚假宣传，以及未按图纸施工等行为，侵犯了自身的合法权益，希望法院能判令解除他们与三亚中交瀚星投资有限公司签订的商品房买卖协议。

(资料图)

“中交·海棠麓湖”项目（央广网记者 林韦玮 2022年11月摄）

认为项目存在大面积违建，业主拒绝收房

2020年初，来自天津的孙先生（化名）到三亚准备置业，经“中交·海棠麓湖”项目销售人员介绍，并在观看售楼书、项目沙盘、宣传视频、样板间等后，被项目的别墅建筑设计所吸引，决定购买一栋建筑面积约201平方米的五室三厅六卫临湖独栋别墅。

（业主孙先生讲述购房经过）

“中交·海棠麓湖”项目售楼书（央广网记者 林韦玮 摄）

房屋平面图（央广网记者 林韦玮 摄）

2021年5月13日，孙先生与三亚中交瀚星投资有限公司补签了《认购协议》。2021年6月11日，孙先生与三亚中交瀚星投资有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买“中交·海棠麓湖”项目C-02地块临湖独栋别墅，备案价为79698元/平方米，房屋总价款为21019233元。该栋别墅总层数为3层（地上2层、地下1层），预测建筑面积共265.15平方米（地上部分面积201.06平方米、地下室部分面积64.09平方米）。

孙先生的代理人在庭审中称，2021年底，孙先生通过媒体报道了解到，“中交·海棠麓湖”项目包括其购买的该栋别墅在内的147套房屋，均存在不同程度的违建情况，并且其购买的房屋已被执法部门拆除了一房一卫，遂拒绝办理房屋交付手续。

此外，据媒体报道，“中交·海棠麓湖”项目的违建面积为17536.94平方米，截至目前已拆除3730.51平方米，仍有13806.43平方米违建尚未拆除，“也就是说目前别墅还是存在违建的，至于什么时候拆、怎么拆，还不知道。”

孙先生购买的别墅，左侧建筑物与右侧房屋在房屋平面图上并没有（央广网记者 林韦玮 摄）

孙先生的代理人在庭审中称，目前，孙先生购买的该栋别墅已被拆除的部分，加上接下来的可能会被拆除的违建，不仅会对别墅整体的格局、功能以及价值产生根本的影响，还有可能会影响别墅的使用安全。“但不管接下来怎么处置这些违建，这栋别墅五房三厅六卫的配置都已无法兑现，所以孙先生有理由要求解除双方签订的商品房买卖合同。”

别墅现状与售楼书宣传及房屋平面图均不一致

8月13日，记者来到孙先生购买的别墅，一进门就看到一张绿色塑料地毯显眼地覆盖在地上一层庭院，翻开地毯，下方是一块水泥地面。

绿色塑料地毯覆盖处原为一间客卧和一间卫生间，因违建已被执法部门拆除（央广网记者 林韦玮 摄）

“这里原来是一间房间和一间卫生间，后来被认定为违建，已被执法部门拆除。”曾在“中交·海棠麓湖”项目销售中心工作过的刘小姐（化名）告诉记者。通过售楼书，记者看到，该区域被设计成一间客卧和一间卫生间。

那么，售楼书上对这栋别墅的描述，与现状又有哪些区别？孙先生与三亚中交瀚星投资有限公司签订的商品房买卖合同上，房屋平面图又是怎样规划的？记者逐一进行了比对。

在售楼书上，该栋临湖独栋别墅建筑面积约201平方米，与商品房买卖合同上约定的“地上部分面积201.06平方米”几乎是一致的。此外，按照售楼书描述，该栋别墅地下一层有一间起居室、一间客卧、两间卫生间、一间洗衣房和一间储藏间，地上一层有三间客卧、三间卫生间、一间客厅、一间厨房，地上二层有一间主卧、一间卫生间、一间更衣室和超大露台。与别墅现状相比，地上一层少了一间客卧和一间卫生间，即目前已被执法部门拆除的部分。

通过对比，记者发现别墅现状与商品房买卖合同上的房屋平面图也不一致。例如地下一层，不仅售楼书中描述的起居室在平面图上没有，还多出一间客卧，原有设备间则被改成两间厕所；地上二层本没有露台，现却多出了一“L型”大露台。

地上二层“L型”大露台在房屋平面图上并没有（央广网记者 林韦玮 摄）

那么，这栋别墅实际建筑与房屋平面图有出入，当时是怎么通过验收的？记者从三亚中交瀚星投资有限公司委托的测绘机构“三亚宏瑞测绘有限公司”出具的房屋面积测绘成果报告上看到，该栋别墅测绘的房屋平面图，与商品房买卖合同上的房屋平面图、建筑面积是一致的。

房屋买卖合同上的房屋平面图与测绘机构提供的房屋平面图一致，但是二者与别墅实际建筑又不一致，对此，孙先生的代理人在庭审中申请了司法鉴定，并申请审判长到现场实地了解情况。

（房屋平面图与实际建筑对比）

开发商被没收违法收入2.38亿元、罚款281万元

今年4月24日，三亚市住房和城乡建设局发布《关于对中交·海棠麓湖项目（一期）项目建设存在不按照经图审合格的工程设计图纸施工等问题进行全市通报批评的通知》，对建设单位三亚中交瀚星投资有限公司给予全市通报批评。同时，对施工总承包单位中交第四公路工程局有限公司和项目经理扬传银给予全市通报批评，并记不良行为记录扣分处理；对监理单位山东省建设监理咨询有限公司和总监高伟给予全市通报批评，并记不良行为记录扣分处理。

记者从三亚市综合行政执法局了解到，2022年12月30日，该局向三亚中交瀚星投资有限公司送达《行政处罚决定书》，处没收违法收入238328393元，罚款2815508.99元的行政处罚。2023年2月27日，该公司向三亚市海棠区人民政府申请行政复议，在复议阶段，该公司向复议机关提交了一份申请听证的快递邮寄回单，但经调查，执法部门未收到过邮寄信息。

考虑到本案涉及金额较大，为确保处罚程序的公平、公正，基于合理行政、合法行政的原则，经研究，三亚市综合行政执法局于5月26日向三亚中交瀚星投资有限公司作出《撤销行政处罚决定》和《陈述、申辩、听证告知书》。6月1日，该公司向执法部门申请听证。6月19日，三亚市综合行政执法局召开听证会，并于6月25日作出并送达《行政处罚决定书》，处没收违法收入238328393元，罚款2815508.99元的行政处罚，并于6月27日在“信用中国”网站公示。

记者通过“企查查”平台查询了解到，除了8月14日开庭审理的这2起案件外，8月18日，还有1起业主状告三亚中交瀚星投资有限公司的商品房销售合同纠纷案，在三亚市城郊人民法院开庭审理。此前，已有10多位业主状告三亚中交瀚星投资有限公司的商品房销售合同纠纷案，在三亚市城郊人民法院和三亚中级人民法院开庭审理。

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